不動産投資利回り計算機
表面利回りvs実質利回りを比較。諸経費を考慮した投資判断をサポート。
🔒ブラウザ内処理・アップロード不要
✨無料円
5,000,000円100,000,000円
円
240,000円月額約¥150,00010,000,000円
諸経費設定
%
0%通常5〜10%15%
%
0%通常3〜8%15%
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0%都心5%・地方10〜15%30%
円
0円500,000円
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0円100,000円
表面利回り
6%
年間家賃 ÷ 物件価格
実質利回り（NOI）
4.67%
諸経費控除後の実際の収益率
年間キャッシュフロー
140万円
月¥116,667
年間諸経費
40万円
家賃の22%
投資回収期間
21.4年
物件価格 ÷ NOI
月額家賃
¥150,000
年間 180万円
表面利回り vs 実質利回り
表面利回り（グロス）
6%
諸経費を含まない見かけの利回り
実質利回り（ネット）
4.67%
実際に手元に残る収益率
表面と実質の差: 1.33%（諸経費分が目減り）
諸経費の内訳
管理費
¥90,000/年修繕積立金
¥90,000/年固定資産税
¥100,000/年火災保険
¥30,000/年空室損失
¥90,000/年諸経費合計¥400,000/年
利回り比較
物件価格別の利回り比較
年間家賃 180万円 の場合
| 物件価格 | 表面利回り | 実質利回り |
|---|---|---|
2,000万円 | 9% | 7% |
3,000万円現在 | 6% | 4.7% |
4,000万円 | 4.5% | 3.5% |
5,000万円 | 3.6% | 2.8% |
6,000万円 | 3% | 2.3% |
💡 ヒント
- 表面利回りだけで判断せず、必ず実質利回りを確認しましょう
- 実質利回り4%以上が投資として魅力的な目安です
- 高利回り物件は空室リスクや修繕リスクも高い傾向があります
- 諸経費は家賃収入の20〜30%を想定しておくと安全です
- このシミュレーションは概算です。実際の投資判断は専門家にご相談ください
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このツールは誰向け？
不動産投資に興味がある方、物件購入を検討している方、投資利回りを計算したい方
使用場面
- 1検討中の物件の利回りを計算したい時
- 2表面利回りと実質利回りの違いを理解したい時
- 3諸経費を考慮した収益性を確認したい時
- 4投資回収期間を試算したい時
よくある質問
FAQQ. 表面利回りとは何ですか？
表面利回り（グロス利回り）は、年間家賃収入÷物件価格×100で計算されます。諸経費を考慮しないため、物件の比較には使えますが、実際の収益性を判断するには不十分です。
Q. 実質利回りとは何ですか？
実質利回り（ネット利回り/NOI利回り）は、（年間家賃収入−年間諸経費）÷物件価格×100で計算されます。管理費、修繕費、固定資産税、空室損失を差し引いた実際に手残る収益を反映します。
Q. 不動産投資で目安となる利回りは？
都心では表面利回り4〜6%、地方では7〜10%が目安です。ただし高利回り物件は空室リスクや修繕リスクが高い傾向があります。実質利回りでは3〜5%が現実的な目安です。
Q. 諸経費にはどんなものがありますか？
①管理費・管理委託料 ②修繕積立金 ③固定資産税・都市計画税 ④火災保険料 ⑤空室損失 ⑥広告費（入居者募集時）などがあります。一般的に家賃収入の20〜30%が諸経費になります。
Q. データは安全ですか？
すべての計算はブラウザ内で完結します。入力データがサーバーに送信されることはありません。